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주택연금의 지급방식
주택연금의 지급방식에 대해서 설명해 드리겠습니다. 주택연금 지급방식은 크게 연금 수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간 방식으로 나뉩니다.종신방식은 담보주택에 평생 거주하며 평생연금을 받으실 수 있고 확정기간 방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간 동안 받으실 수 있게 됩니다.
그리고 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용하실 수도 있으며 이를 혼합방식이라고 합니다. 여기서 인출한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다. 인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며 주택구입 및 임차자금 도박 투기 등의 용도로는 이용하실 수가 없습니다. 만약 기초연금 수급권자며 부부 기준 이 억 원 미만의 11 주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 약 21%만은 월 지급금을 받을 수 있는 우대 방식을 이용하실 수 있고 담보주택의 대출받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환 방식을 이용하실 수도 있습니다.
주택연금의 지급유형
지급 방식과 별개로 지급 유형에는 여러 다양한 월지급금 유형이 있는데요. 지급 유형에는 매월 동일한 월지급금을 받는 정액형, 초기의 월지급금을 많이 받고 나중에는 적게 받는 초기증액형 최초월지급금은 적지만 3년마다 월지급금이 증가하는 정기증가형이 있습니다. 예상연금조회는 한국주택금융공사에서 조회가 가능합니다.
이 중 초기 증액형과 전기 증가형은 종신 방식의 경우에만 선택하실 수가 있고 확정 기간 방식 우대 방식 대출 상환 방식은 정액형으로만 이용할 수 있습니다. 그렇다면 내가 받을 연금액은 어떻게 결정될까요? 연금액, 즉 월 지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 주택연금에 가입하는 시점의 연령 담보주택 가격에 따라서 결정됩니다. 월지급금예시는 한국주택금융공사에서 확인하시기 바랍니다.
이때 담보주택가격은 부동산테크 인터넷 시세 시세 국토교통부 주택공시가격 공사와 협약한 감정평가 기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있습니다. 이러한 과정들을 거쳐서 주택연금을 받게 되신다면 이후로는 연금을 받는 동안 보증료와 대출 이자를 납부하셔야 합니다. 주택 가격의 1.5%에 해당하는 초기 보증료는 가입 시에 한 번 보증잔액의 0.75%의 연 보증료는 일할 계산하여 매월 대출로써 납부되어 보증잔액이 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하실 필요는 없습니다.
여기서 보증잔액은 대출잔액과 같은 의미로 현재까지 지급받은 월지급금 개별인출금 보증료 대출 이자를 합한 금액을 말합니다. 보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택 가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가집니다. 따라서 주택연금을 해지하더라도 이미 납부하신 초기 보증료와 연 보증금 성료는 환급되지 않습니다. 최초 대출 실행일로부터 3년 이내에 받으신 주택연금을 전액 상환하여 해지하거나 또 재난으로 주택이 멸실될 경우에는 초기 보증료 일부를 환급받으실 수 있으며 이때 그림에서와 같이 경과일 수에 따라 환급률을 다르게 적용하고 있습니다.
주택연금에 가입한 후 최초 월 지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입을 철회할 수 있는데요, 이를 위해 철회 기한까지 철회 신청서를 공사에 제출하고 연금 대출 전액을 상환해야 합니다. 이런 경우에는 초기 보증료와 연 보증료를 전액 환급해 드립니다. 대출이자는 대출잔액의 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용하여 납부합니다. 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하시면 대출금리가 6개월마다 변경이 되고, CD 금리로 선택하시면 3개월마다 변경됩니다.
대출이자 또한 매월 납부할 이자가 대출 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는 복리로 계산됩니다. 앞서 말씀드렸듯 가입자와 배우자가 살아있는 동안 주택연금은 평생 지급되며 변제할 필요가 없습니다. 하지만 특정한 사유가 발생한다면, 연금 지급이 정지되거나 연금 이용 자체가 종료될 수 있는데요, 연금이 지급정지되는 대표적인 사유는 가입자가 돌아가시거나 주택소유권을 상실하거나 고객이 직접 지급정지를 요청하시는 경우 등이 있습니다.
구체적인 지급정지 사유는 함께 아래에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다. 여기서 한 가지 유의하실 점 신탁방식의 경우 공사가 담보주택의 등기상 소유자이기 때문에 저당권 방식과 신탁방식의 지급정지 사유에는 다소 차이가 있다는 점입니다. 발생한 지급정지 사유를 해소하지 않으면 연금 이용이 중단될 수 있습니다.
주택연금 유의사항 - 변제시기, 변제방법, 담보제공, 가입 후 이사
[변제 시기 및 방법]
부부가 모두 사망한 경우 가입자 사망 후 배우자에게 채무 인수가 되지 않은 경우 부부 모두 다른 장소의 주민등록을 이전한 경우 부부 모두 담보주택에 실제로 거주하지 않은 경우 등 위에 있는 그림에 있는 사유의 하나라도 해당하여 변제 시기가 도래하면 그동안 받으신 주택연금을 상환해야 합니다. 위와 같은 변제 시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해제할 수 있습니다. 다만 임의로 연금을 해지하시게 되면 원칙적으로는 3년간 동1주택으로는 다시 주택연금에 가입하실 수가 없게 됩니다. 그리고 만약 현금으로 변제가 어려운 경우에 주택을 매각해 변제할 수 있습니다. 다만 변제 시기가 되었는데 일정 기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분해야 할 수도 있습니다.
변제할 금액은 변제일 현재 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액입니다. 따라서 주택처분대금이 대출상환에 부족하더라도 부족한 부분을 추가로 상환하실 필요가 없습니다. 그러나 사망 후 지급된 월지급금 조세 주택의 고의훼손 등으로 공사가 변제받지 못한 금액이 있으며 공사에서 추가적으로 부족분을 청구할 수도 있으니 이 점은 유의해야 합니다.
[담보 제공]
주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다. 평생연금을 지급하기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로 주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다. 이를 위해 저당권 방식의 경우에는 담보주택의 다음과 같은 부기등기를 해야 합니다.
또한 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는 담보 설정 금액에 상향을 요청할 수도 있습니다. 가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금 전용계좌를 이용하실 수도 있습니다. 주택연금 전용계좌를 신청하시려면 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하시거나 전화로 이용신청을 하시고, 필요한 서류를 지참하신 뒤 연금을 받으실 때 방문하셨던 은행지점에 방문해 신청하시면 됩니다.
[가입 후 이사하는 경우]
주택연금의 가입 후 이사를 가야 하는 경우에도 연금을 계속 이용할 수 있는지 궁금하실 텐데요. 공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경하실 수 있습니다. 이 경우에는 이사시점 기준 기존 주택과 새로운 주택의 가격 차이에 따라 월 지급금이 변경될 수도 있습니다.
또한 주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소를 이전하실 수도 있습니다. 주소를 이전하신 경우 담보주택 전부를 임대하실 수도 있으나 보증금이 있는 전부임대는 앞에서 말씀드렸듯이 신탁방식의 경우에만 가능하다는 점 참고 부탁드립니다.